le crédit immobilier .

Le crédit immobilier

Lorsque la banque édite l’offre de prêt pour financer l’achat du terrain et vous l’envoie à votre domicile,la loi prévoit que vous ne pouvez l’accepter pendant un délai de 10 jours. Ce délai vous est accordé afin d’étudier la proposition et de l’accepter en pleine connaissance de cause. A partir du 11e jour, vous pouvez retourner l’offre à la banque. Sa durée de validité est limitée, mais ne peut être inférieure à 30 jours à compter de la réception. Une fois que votre banque reçoit l’offre que vous avez acceptée, il faut compter environ deux semaines pour que le notaire obtienne la somme et procède à l’appel de fonds.

Un projet immobilier réussi passe toujours par la construction d'un solide plan de financement. De l'apport personnel à l'offre de prêt en passant par le taux d'intérêt, les financements aidés, les garanties et les assurances, nous avons balisé pour vous le parcours de l'emprunteur.

Des taux d'intérêt historiquement bas, de puissantes aides de l'État, des crédits de plus en plus diversifiés : jamais les conditions financières n'ont été aussi favorables pour acheter. Mais pour profiter pleinement de cette situation exceptionnelle, mieux vaut se poser les bonnes questions et effectuer les bonnes démarches. En d'autres termes, le montage d'un bon plan de financement commence par l'élaboration d'une stratégie gagnante.

Les objectifs de l'emprunteur

Votre priorité : obtenir un bon taux d'intérêt. Pour y parvenir, vous devez monter un solide dossier, en commençant par injecter le maximum d'apport personnel dans l'opération. Ensuite, vous calculerez le montant de votre emprunt, vous utiliserez le maximum d'aides financières comme le prêt à taux 0 % et vous mettrez les banques en concurrence pour choisir la meilleure offre.

Un bon plan de financement repose également sur des remboursements adaptés à votre situation, des frais annexes modérés, voire supprimés, et surtout une grande souplesse de fonctionnement. Votre objectif est donc de bâtir un crédit sur mesure et évolutif.

Pour déterminer le montant de votre prêt, commencez par calculer votre capacité d'endettement, en sachant que le montant de vos remboursements mensuels ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus.

Le montant de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. C'est le taux d'effort, qui permet de calculer la capacité d'endettement. Si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.000 € au paiement mensuel de votre prêt. Ce pourcentage est respecté dans la très grande majorité des cas.

Crédit : les critères à respecter

Les banques tiennent également compte du reste à vivre. C'est la somme qu'il vous reste quand vous avez payé votre mensualité de crédit immobilier, vos prêts à la consommation, vos charges diverses. Elles considèrent qu'une fois l'échéance acquittée, il doit vous rester suffisamment d'argent pour pouvoir assurer les dépenses du ménage sans vous mettre en péril ou risquer le surendettement.

Au-delà de la capacité d'endettement et du reste à vivre, n'oubliez pas que les établissements financiers cherchent toujours à minorer les risques. Pour vous accorder un prêt, ils se penchent sur la tenue de vos comptes (le découvert bancaire est mal vu), votre ancienneté professionnelle, la nature de votre contrat de travail. Les banques peuvent également se pencher sur le logement pour examiner ses qualités techniques et les vertus de l'emplacement. Un bien trop éloigné de votre travail peut augmenter vos dépenses de déplacement et fragiliser votre budget.

Cette politique des banques ne signifie pas qu'elles refuseront de vous accorder un crédit immobilier. Simplement, plus elles estiment le risque important, plus le taux d'intérêt sera élevé. Si elles jugent votre dossier trop fragile, elles refuseront votre prêt. Il en va de leur intérêt mais aussi du vôtre. La banque sait par ailleurs qu'elle serait condamnée en justice si elle octroyait un crédit excessif au regard de vos possibilités.

Prêt à taux 0 %, prêts conventionnés, épargne-logement, prêt Action Logement : autant d'aides qui parmi beaucoup d'autres augmentent votre pouvoir d'achat immobilier.

Pour améliorer votre plan de financement, vérifiez si vous pouvez prétendre aux prêts aidés. Ils bénéficient du soutien de l'État et vous permettent d'obtenir des conditions plus avantageuses que dans le cadre d'un crédit classique. La plupart de ces prêts aidés sont considérés comme de l'apport personnel par les banques.

Le PTZ +

Exit le prêt à taux zero classique, la déduction des intérêts d'emprunts et le Pass -Foncier. Depuis le début d'année, un unique dispositif a pris la relève : le PTZ+. C'est un crédit sans intérêts à payer - donc gratuit -, consenti par l'État et destiné à financer l'achat de la première résidence principale de l'emprunteur. Distribué par toutes les banques, il est désormais octroyé sans conditions de ressources. Le paiement peut, pour les revenus modestes, être partiellement différé. Le prêt à taux 0 % est constitutif d'apport personnel.

L'épargne-logement

Principe : au terme d'une phase pendant laquelle vous économisez, votre épargne ouvre droit à un prêt dont le montant est fonction des intérêts acquis, donc du montant épargné. Avec un Plan épargne-logement, vous pouvez emprunter jusqu'à 92.000 € à un taux de 4,20 %. Avec un Compte épargne-logement, vous pouvez emprunter 23.000 € maximum à 3 %. Les prêts issus de l'épargne-logement sont constitutifs d'apport personnel.

Le prêt Action Logement

C'est le nouveau nom du prêt 1 % logement. Il peut vous être accordé si vous travaillez dans une entreprise d'au moins dix salariés. Son montant varie selon l'adresse du logement. Son taux : 1,75 %. Renseignez-vous auprès du service du personnel de votre entreprise. Ce prêt est constitutif d'apport personnel.

Les Prêts conventionnés et les prêts PAS

Ces crédits ont pour gros avantages d'ouvrir droit à l'Aide personnalisée au logement. Une somme qui vient diminuer le montant des remboursements de votre crédit.

Le Prêt conventionné (PC) n'est soumis à aucune condition de ressources. Son taux d'intérêt maximal varie de 5,75 % à 6,20 %.

Le Prêt à l'accession sociale (Pas) est un prêt conventionné délivré sous conditions de ressources. Le taux maximal varie de 5,25 à 5,70 % selon la durée de remboursement.

Les prêts des collectivités locales

Nombre de communes ou de départements accordent des prêts gratuits ou des subventions qui viennent compléter votre financement. C'est notamment le cas de Paris, des Hauts-de-Seine, de Marseille, Toulouse, Montpellier, Rennes, Caen... Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre Agence départementale sur le logement (Adil, liste au 0820 16 75 00 et sur le site www.anil.org).